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　　最近一直有人问我，买新房的话买哪里合适呢？买房子的目的和需求有很大的差异性，绝对不是买菜，房子承载了人们对于生活品质的追求和向往，加上房子和太多的外在因素有关，而且买房每个人的预算也是不同的。市中心的房子谁不想买，然而贵的房子并不是谁都能买得起的。结合自己的预算，买房跟着积分走，准没错！

　　2021年上海目前触发积分的新盘中，排名在50分以上的，具有鲜明的区域特征。市中心、浦东、青浦和宝山的部分板块占据了榜单的绝大多数项目。详细了解和分析这些高积分楼盘的情况，对如何买新房具有很重要的参考价值。之所以把50分以上的新项目拿出来给大家分享，我认为当前只有50分以上的新楼盘才值得买。积分如果不高，达不到50分，下半年可重点考虑二手房。或者卖掉自己现有的房子，向高积分冲击，之前我的文章也有过介绍：冲击高积分，还有多少机会。

　　一，积分屡屡创新高

　　70分以上的入围项目，增至11个，其中前三甲的新盘都是近期刚刚开盘的，越来越多的项目积分刷新新高，可见目前新房市场的火爆程度。黄浦复兴珑御需要满分才能入围，这个记录可能后面很难有项目能够打破了。中粮瑞虹海景壹号94.96分，龙盛福新里82.8分，三个项目独霸榜单三甲。出现如此高积分的情况，项目都有许多共性之处，三盘社保系数两个顶格0.24，一个接近顶格0.23，是导致入围分较高的主要原因。复兴珑御112.8分的超高分，还有一个重要原因是房源太少，仅47套。现房限价的市场下，高积分依旧是市场的常态，在新房供应充足、高积分选手不断涌入楼市的情况下，新房差异化也将越来越明显，市场一半新盘需要高积分才能入围，一半新盘对积分要求并不高，有些甚至都不会触发积分摇号。

　　二，积分越高，差价越大

　　从积分排序的情况来看，积分越高，一二手房的价差也就越大。在50分以上的新盘中只有个别楼盘的二手价格高于新盘。新房市场的确充满了价值投资的机会，积分越高也就意味着差价越大，复兴珑御的二手房挂牌价已经达到20万/平，妥妥地买到就能赚1000多万。对于触发积分的新盘目前上海实行限售5年，自项目预售网签日起，5年内不能买卖。其实仔细分析这条规则，对于新房以后出售影响并不大。大部分新房都是期房销售，期房到交房一般在2年左右，有些项目因为工程装修等工期要求甚至需要3年左右的时间。交房后办理相关产证，其实这个时候可能距离网签的时间已经快到5年了。而且还有一个重要的环节，对于目前产证不满五的二手房交易，税费成本有很大的提升，其实交易并不划算。

　　三，区域板块扎堆

　　从目前上海整体积分入围的新房分布来看有明显的区域板块特征，高积分的新盘区域扎堆，买房关注这些板块就对了。

　　市中心

　　排名靠前的高积分新盘基本都集中在市中心，就位置而言，市中心有着绝对的优势，无论是商业、交通、医疗，还是教育、办公等生活配套绝对吊打其他任何一个区域和板块。加上市中心整体新房限价，整体项目价格在11-13万/平米，与二手房价格形成较大的价差，市中心新房的性价比可见一斑。目前一些品质较好的中外环次新房有些已经卖到了十几万每平米，同样的预算和总价，真的可以适当考虑一下位置更好的市中心新盘，只要积分够，应该毫不犹豫地去试试。2021年下半年包括北外滩、西藏路、徐汇滨江等将近有40多个市中心新盘即将陆续上市，今年可能是你改变层级，真正实现都市繁华生活的最佳时机。

　　浦东

　　除去市中心之外，浦东可能是目前打新最热的区域了。积分排名靠前的新盘中，浦东多个板块频繁上榜。森兰、金桥、唐镇、周康，浦东几乎每一个项目都需要积分才能买到，要知道去年火爆的前滩项目目前还没有登场。大浦东还有一个板块几乎是神一般的存在，新房限价3.2万/平，2手房挂牌7万，基本翻倍，可惜这里实行的是人才优先制度，积分再高也只能观望，这就是临港新片区。受到市场倒挂外溢辐射的影响，相邻的包括蓝湾、祝桥、惠南等其他板块最近新盘也开始要积分才能买了。如果说你是一个对区域板块没有什么概念的购房者，想要买新房，选择浦东一定是容错率最低的，只要有轨道、有基本的生活配套，可以闭着眼睛选。

　　青浦徐泾

　　上海目前外环线以外最火的板块，没有之一。这次万科天空之城入围分达到了惊人的76.52分，大虹桥主城区和拓展区的房子一直都很火，从去年的招商、万科、虹庐湾到蟠龙天地，一次次开盘认筹改变市场和购房者的认知。今年上半年开盘的青浦徐泾板块所有项目都触发了高积分，远洋虹桥万和源66分，招商虹桥公馆65.39分，虹桥悦澜78.36分。徐泾除了价格倒挂，已经不再是纯粹的刚需板块，作为大虹桥主城区，未来的发展和住宅需求一定是偏向改善甚至拥有巨大的终极改善需求，所以目前在徐泾买新房的策略是户型越大越好，能买四房尽量不选三房，二房的尴尬产品必定会被市场所淘汰，这就是为什么这次万科积分入围如此之高的最根本原因。接下去包括徐泾在内的大虹桥板块将有10多个项目等待着入市，准备好资金和积分是购房者唯一的选择。

　　宝山上大、嘉定江桥

　　在积分排行榜中，宝山上大、嘉定江桥等板块也有不少楼盘入围，这些区域去年表现只能说乏善可陈，今年却整体发力崛起。除去有价格倒挂因素外，江桥受大虹桥整体的辐射影响，纳入五大新城后表现一直比较抢眼，嘉定有产业支撑，也有配套等生活相关利好。宝山上大，杨行等板块长久以来一直表现要弱于上海同环线板块，最近新盘表现亮眼，主要是位置上距离上海市区较近，轨交等生活配套较为成熟，当地的刚需购买力人群需求充裕，目前400-600万总价一直都是市场刚需的代表产品，更符合生活要求的这些板块自然会受到更多人的追棒。

　　这些区域不要买：金山、奉贤、崇明，以及松江的部分区域。除非你是本地刚需人群，需要一个自己居住的地方，不然无论自住还是投资都不建议购买。同样有房票和资金的情况下，甚至建议你可以选择在当地租房，去试试热门的那些板块，选择符合自己预算的新盘。几年后你会感谢当年做出这个决定的你，买对房才是正确的买房逻辑。

　　买房跟着积分走，了解目前上海各区域，各项目的积分情况，对如何购买新房有非常重要的指导作用。积分高的尽量选择未来发展更有潜力的区域，一二手价差大的热门板块。积分不太高的，也要尽可能去尝试，买积分差不多接近的项目，有时候一个项目首次积分较高，后期很有可能吓退一部分潜在的购房者，存在捡漏的机会，对于新房长期限购的市场，坚持就能看到希望。